최근 부동산 시장이 불안하면서 가족 간 부동산 거래가 늘어나고 있어요. 부모님이 자녀에게 집을 물려주거나, 형제자매 간에 부동산을 거래하는 경우가 많아졌는데요. 하지만 ‘가족이니까 괜찮겠지’라고 생각하시면 안 됩니다. 😊
실제로 제가 세무사 사무실에서 상담받은 분들을 보면, 가족 간 거래라고 방심했다가 나중에 증여세나 양도소득세로 고생하시는 경우가 정말 많더라고요.
우리가 생각하는 가족과 세법에서 말하는 가족은 범위가 다릅니다. 세법상 가족의 범위는 생각보다 훨씬 넓어요.
이렇게 범위가 넓은 이유는 조세회피 목적의 거래를 방지하기 위해서입니다. 즉, 가족끼리 편법으로 세금을 피하는 것을 막기 위한 장치라고 보시면 돼요.
가족 간 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 점이 바로 거래가격입니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 그 차액이 증여로 간주될 수 있거든요.
시가 10억 원인 아파트를 부모가 자녀에게 6억 원에 판매했다고 가정해보죠.
시세와 거래가격 차이: 4억 원
이때 국세청은 “4억 원을 증여한 것”으로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다.
하지만 모든 차액이 다 증여로 보는 건 아니에요. 국세청에서는 “시가의 30% 또는 3억 원 중 큰 금액”까지는 정상거래로 인정해주고 있습니다.
| 시가 | 허용 차액 | 증여 인정 기준 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 3억 원 (30%인 1.5억보다 큰 금액) | 2억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
| 10억 원 | 3억 원 (30%인 3억과 동일) | 7억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
| 20억 원 | 6억 원 (30%) | 14억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
대출이 있는 부동산을 자녀에게 물려줄 때 활용할 수 있는 절세 방법이 바로 ‘부담부증여’입니다. 이 방법을 잘 활용하면 증여세를 상당히 절약할 수 있어요.
자녀가 5억 원의 대출을 승계하고 7억 원에 대해서만 증여세를 부담하게 됩니다.
| 구분 | 일반증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여가액 | 12억 원 | 7억 원 |
| 증여세 | 약 3.5억 원 | 약 1.9억 원 |
| 절세효과 | – | 약 1.6억 원 절약 |
가족 간 전세거래는 일반적으로 과세 대상이 아닙니다. 전세보증금은 소유권 이전 없이 단순히 맡겨두는 돈이기 때문에 소득으로 보지 않기 때문이에요.
가족 간 부동산거래의 주요 세무 쟁점들을 다시 한번 정리해볼게요.
부담부증여 절세:
가족 간 부동산 거래는 단순해 보이지만 실제로는 복잡한 세무 쟁점들이 숨어있어요. 무엇보다 중요한 건 사전에 충분히 준비하고, 전문가의 도움을 받아 진행하는 것입니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐주세요~ 😊
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