최근 부동산 시장이 불안하면서 가족 간 부동산 거래가 늘어나고 있어요. 부모님이 자녀에게 집을 물려주거나, 형제자매 간에 부동산을 거래하는 경우가 많아졌는데요. 하지만 ‘가족이니까 괜찮겠지’라고 생각하시면 안 됩니다. 😊
실제로 제가 세무사 사무실에서 상담받은 분들을 보면, 가족 간 거래라고 방심했다가 나중에 증여세나 양도소득세로 고생하시는 경우가 정말 많더라고요.
세법상 ‘가족’의 범위는 어디까지일까요? 👨👩👧👦
우리가 생각하는 가족과 세법에서 말하는 가족은 범위가 다릅니다. 세법상 가족의 범위는 생각보다 훨씬 넓어요.
– 배우자 (사실혼 관계 포함)
– 직계존비속 (부모, 자녀, 조부모, 손자녀)
– 6촌 이내 혈족 (삼촌, 이모, 사촌, 조카 등)
– 4촌 이내 인척 (배우자의 가족)
– 입양관계에 있는 자녀 및 그 배우자
이렇게 범위가 넓은 이유는 조세회피 목적의 거래를 방지하기 위해서입니다. 즉, 가족끼리 편법으로 세금을 피하는 것을 막기 위한 장치라고 보시면 돼요.
시세보다 싸게 거래하면 증여세 폭탄? 💰
가족 간 부동산 거래에서 가장 주의해야 할 점이 바로 거래가격입니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 그 차액이 증여로 간주될 수 있거든요.
실제 사례로 알아보기 📝
시가 10억 원인 아파트를 부모가 자녀에게 6억 원에 판매했다고 가정해보죠.
시세와 거래가격 차이: 4억 원
이때 국세청은 “4억 원을 증여한 것”으로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다.
하지만 모든 차액이 다 증여로 보는 건 아니에요. 국세청에서는 “시가의 30% 또는 3억 원 중 큰 금액”까지는 정상거래로 인정해주고 있습니다.
| 시가 | 허용 차액 | 증여 인정 기준 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 3억 원 (30%인 1.5억보다 큰 금액) | 2억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
| 10억 원 | 3억 원 (30%인 3억과 동일) | 7억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
| 20억 원 | 6억 원 (30%) | 14억 원 이하로 거래 시 증여세 없음 |
허용 범위를 초과하는 차액에 대해서는 증여세율(10%~50%)이 적용되므로 상당한 세부담이 발생할 수 있습니다. 거래 전 반드시 감정평가나 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
부담부증여로 세금 절약하기 🏠
대출이 있는 부동산을 자녀에게 물려줄 때 활용할 수 있는 절세 방법이 바로 ‘부담부증여’입니다. 이 방법을 잘 활용하면 증여세를 상당히 절약할 수 있어요.
부담부증여 계산 예시 💡
- 아파트 시가: 12억 원
- 주택담보대출: 5억 원
- 실제 증여가액: 7억 원 (12억 – 5억)
자녀가 5억 원의 대출을 승계하고 7억 원에 대해서만 증여세를 부담하게 됩니다.
| 구분 | 일반증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여가액 | 12억 원 | 7억 원 |
| 증여세 | 약 3.5억 원 | 약 1.9억 원 |
| 절세효과 | – | 약 1.6억 원 절약 |
• 자녀가 실제로 대출을 승계하고 직접 상환해야 함
• 부모가 대신 갚으면 다시 증여로 간주됨
• 계약서에 “채무승계” 명시 필수
• 자녀의 소득 및 상환능력 입증자료 준비
가족 간 전세거래는 어떨까요? 🏘️
가족 간 전세거래는 일반적으로 과세 대상이 아닙니다. 전세보증금은 소유권 이전 없이 단순히 맡겨두는 돈이기 때문에 소득으로 보지 않기 때문이에요.
- 전세보증금 자체: 과세 대상 아님
- 전세 → 매매 전환: 양도소득세 과세 가능
- 시세보다 저가 전세: 증여 의심 대상
시세 5억 원 아파트를 가족에게 전세보증금 1억 원으로 빌려준다면, 국세청은 시세와의 차액을 증여로 의심할 수 있습니다. 전세시세와 유사한 수준으로 계약하는 것이 안전합니다.
안전한 가족 간 부동산거래를 위한 체크리스트 ✅
거래 전 준비사항 🔍
- 감정평가서 또는 실거래가 확인
- 거래가격의 적정성 검토
- 자금출처 명확화 (소득증명, 대출서류 등)
- 계약서 상세 작성 (거래조건, 대금지급방법 등)
거래 후 관리사항 📋
- 거래대금 계좌이체로 지급 (현금거래 지양)
- 증여세 신고 (증여받은 달의 말일부터 3개월 이내)
- 관련 서류 보관 (최소 5년간)
- 부담부증여 시 채무승계 이행 확인
핵심 포인트 정리 📝
가족 간 부동산거래의 주요 세무 쟁점들을 다시 한번 정리해볼게요.
- 가족범위가 생각보다 넓음: 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척까지 포함
- 시가 대비 저가거래 위험: 시가의 30% 또는 3억 원을 초과하는 차액은 증여세 과세
- 부담부증여 활용: 대출승계를 통한 증여세 절약 가능
- 전세거래는 일반적으로 과세 없음: 단, 시세와 괴리가 크면 증여 의심
- 철저한 사전준비 필수: 감정평가, 자금출처 입증, 적정가격 거래
가족 간 부동산거래 세무 핵심
부담부증여 절세:
자주 묻는 질문 ❓
가족 간 부동산 거래는 단순해 보이지만 실제로는 복잡한 세무 쟁점들이 숨어있어요. 무엇보다 중요한 건 사전에 충분히 준비하고, 전문가의 도움을 받아 진행하는 것입니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐주세요~ 😊
